Налогообложение управляющих компаний



Понятие и специфика деятельности управляющих компаний

В нашей стране жилищно – коммунальное хозяйство (далее ЖКХ) претерпело множество реформ на протяжении своего исторического развития как субъекта экономических отношений. Изменение организационно-правовых форм, появление колоссального количества законов и подзаконных актов, регулирующих эту сферу, реформирование системы учета, являются лишь отдельными элементами происходящих в данной сфере реформ по настоящее время. Высокое значение ЖКХ определяется тем, что данная сфера является одной из важнейших сфер, отражающих социально-экономическую структуру и качество  жизни населения нашей страны.

Жилищно-коммунальное хозяйство представляет собой крупнейшую и сложную подсистему экономики. Жилищно-коммунальное хозяйство включает в себя элементы, не только социальной и производственной инфраструктуры, но и коммерческую, информационную и кредитно-финансовую составляющую.

Достижение стабильности в жилищно-коммунальной сфере, является приоритетной задачей. По мнению автора, от успешного решения данной задачи на государственном уровне зависит устойчивость жилищно-коммунальной системы в России в целом.

Жилищно-коммунальное хозяйство в России представляет собой отрасль народного хозяйства, данная отрасль обеспечивает населения комплексом жилищно-коммунальных услуг. Состав жилищно – коммунального хозяйства в РФ схематично представлен на рисунке 1.

Состав жилищно – коммунального хозяйства

Предприятия, оказывающие услуги тепло-, электро-, газо-, водоснабжения и водоотведения, характеризуются несколькими общими признаками:

— использованием в ходе технологического процесса сложной инженерной инфраструктуры, привязанной к конкретной территории;

— невозможностью для потребителя отказаться от получения данных видов услуг;

— невозможностью компенсации недопроизводства услуг в один период за счет более интенсивного их производства в другой;

— тесной зависимостью организации производственного процесса, потребности в мощностях и конкретных инженерных решений от местных условий.

Основной проблемой ЖКХ является нехватка средств финансирования для оказания жилищно-коммунальных услуг (далее ЖКУ) в том объеме, который требуется. Для компенсации недостатка средств органы муниципальной власти и власти субъектов федерации выделяют субсидии и дотации. Основной причиной индексации тарифов ЖКУ является повышение налогов, рост цен на топливо в жилищно-коммунальном секторе.

Возникновению управляющих компаний способствовало реформирование сферы ЖКХ в период перестройки, до этого времени все вопросы, связанные с предоставлением жилищно-коммунальных услуг, находились в непосредственной компетенции государственных структур.

Управляющие компании представляют собой коммерческую структуру, представленную в различных организационно-правовых формах, созданные для управления и содержания многоквартирных домов.

Деятельность управляющих компаний регламентируется различными законодательными и правовыми актами, к основным из которых, можно отнести:  ГК РФ, ЖК РФ; Постановлением Правительства РФ от 06.02.2006 № 75 (ред. от 21.12.2018) «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом» и др.

Управляющие компании оказывают жилищно-коммунальные услуги, к которым относятся:

— вывоз мусора;

— уборка территорий;

— уборка помещений;

— обслуживание внутридомовых сетей;

— чистка и вывоз снега;

— осуществление поставки воды и водоотведения;

— поставка отопления и газа и др.

Полученные от собственников жилых помещений доходы, управляющая компания расходует на нужды дома, а в своем распоряжении оставляет лишь полученный доход в виде установленного тарифа за содержание имущества собственников. В своей деятельности управляющая компания тесно связана с поставщиками коммунальных услуг, которые именуются как ресурсоснабжающие организации.

Сама же специфика производственно-хозяйственной деятельности управляющих компаний довольно своеобразна, она существенно отличается в различных регионах нашей страны. Прежде всего данные отличия вызваны особенностями климатических норм на той или иной территории, ведь самая большая величина затрат ЖКУ приходится как раз на отопительный сезон.

Производственно-хозяйственная деятельность предприятий ЖКХ направлена на создание благоприятной среды для обитания человека, обеспечение его благами цивилизованной жизни. В связи с чем, основной целью управляющих компаний является обслуживание и эксплуатация жилищного фонда.

Система ЖКУ имеет довольно разветвленную сеть и располагается во всех городах и населенных пунктах муниципалитетов нашей страны, однако высокого уровня конкуренции, из-за особенностей специфики деятельности в данной отрасли, не наблюдается.

Постоянный рост ЖКУ в нашей стране вызван ростом затрат управляющих компаний на обслуживание жилищного фонда. В тоже время в управляющих компаниях наблюдается рост дебиторской задолженности по платежам за ЖКУ со стороны населения и юридических лиц, а нехватка финансовых ресурсов является фактором, замедляющим процесс технологической модернизации мощностей и обновления основных фондов системы ЖКХ.

Таким образом, производственно – хозяйственная специфика деятельности предприятий ЖКХ заключается в следующем:

— целью деятельности предприятий ЖКХ является удовлетворение потребностей населения в предоставляемых ЖКУ, а так же получение прибыли;

— управляющие компании являются неким звеном между потребителями и поставщиками коммунальных услуг, а так же объектом, непосредственно оказывающим жилищные услуги.

— управляющие компании оказывают услуги, а не производят продукцию. Примером является оказание услуг водоснабжения или передача электроэнергии от ресурсообеспечивающей компании населению.


Характеристика систем налогообложения управляющих компаний

Первоочередной проблемой, которая должна решаться на федеральном, региональном и местном уровне, является финансовой оздоровление сферы ЖКХ. Под финансовым оздоровлением понимается способность предприятий ЖКХ своевременно отвечать по своим долговым обязательствам, в том числе перед налоговыми органами по уплате налогов и сборов, что подразумевает налоговую нагрузку на предприятия.

Рациональная организация бухгалтерского и налогового учета, а так же применение оптимальной системы налогообложения являются способом повышения финансовой обеспеченности предприятий ЖКХ, в том числе и управляющих компаний.

Бухгалтерский и налоговый учет в управляющих компаниях не имеет отдельной законодательной базы и строится исходя из действующих принципов и правил учета и налогообложения коммерческих предприятий. Как и любое другое коммерческое предприятие, управляющая компания разрабатывает собственную учетную политику для целей бухгалтерского и налогового учета. В данных локальных нормативных актах устанавливаются особенности учета имущества и обязательств, приводится характеристика применимой системы налогообложения, а так же бухгалтерские и налоговые особенности учета доходов и расходов управляющих компаний.

Перечень необходимых к оплате налогов управляющей компании зависит от того, какую систему налогообложения она применяет.

В соответствии с действующим законодательством, управляющие компании могут применять следующие системы налогообложения:

— общая система налогообложения (ОСНО);

— упрощенная система налогообложения (УСН).

В результате осуществления своей коммерческой деятельности, при применении общей системы налогообложения, управляющие компании оплачивают следующие налоги:

— налог на прибыль;

— на добавленную стоимость (НДС);

— налог на имущество;

— транспортный налог;

— налог на доходы физических лиц (является налоговым агентом);

— страховые взносы.

Управляющая компания, может применять упрощенную систему налогообложения, так же как и иные коммерческие предприятия, при следующих условиях:

— численность сотрудников – не более 130 человек;

— выручка – не более 200 млн.руб.;

— остаточная стоимость имущества – не более 150 млн.руб.

Как показывает практика, наиболее популярной системой налогообложения, применяемой управляющими компаниями, все же является УСН, так как применение данной системы не требует уплаты НДС, налога на прибыль и налога на имущества (в отдельных случаях (п. 2 ст. 346.11 НК РФ, п. 1 ст. 2, ч. 4 ст. 7 Федерального закона от 02.04.2014 № 52-ФЗ).

Особенностями организации налогообложения управляющих компаний заключаются в порядке определения налогооблагаемой базы в зависимости от системы налогообложения, применяемой на предприятии. В том числе порядке формирования и отражения доходов и расходов от основных видов деятельности и прочих доходов и расходов. В последнее время, вопросам налогообложения управляющих компаний со стороны законодателя было уделено достаточно большое количество внимания.

В силу того, что ЖКХ является социально значимой отраслью народного хозяйства в нашей стране, государство в лице законодателя, предусматривает для данной сферы особые условия налогообложения.

Так, в 2018 году в пп. 4 п. 1.1 ст. 346.15 НК РФ были внесены существенные изменения, которые позволили управляющим компаниям не учитывать в качестве объекта налогообложения средства, полученные от населения (плательщиков коммунальных услуг), которые поступают в счет оплаты коммунальных услуг, оказанных сторонними организациями. Законодатель отнес данные операции к посредническим и по факту устранил коллизионные вопросы двойного налогообложения. Данное положение относится, в том числе и к оплате услуг за обращение твердых бытовых отходов специализированными организациями.

В состав доходов, которые учитываются в качестве объектов налогообложения управляющих компаний, в свою очередь относятся:

— оплата за содержание и ремонт общего имущества МКД;

— оплата за прочие услуги, оказанные населению (ремонт стояков, батарей и т.д.).

Кроме того, в выручку управляющей компании включаются:

 — средства собственников внесенные на целевое финансирование капитального ремонта МКД;

— целевые средства софинансирования из бюджетов всех уровней.

По данным видам выручки возникает ряд вопросов, в частности касаемых порядка налогообложения  средств собственников внесенные на целевое финансирование капитального ремонта МКД. Управляющие компании, которые собирают взносы с жильцов на капитальный ремонт, оказываются стороной, получающей средства по договору оказания услуг в качестве компенсации. С одной стороны управляющая компания должна учитывать взносы на ремонт в составе выручки, а с другой стороны, только формируя фонд капитального ремонта за счет вкладов собственников МКД, управляющая компания ничего не продает, не выполняет работы и даже не имеет агентского дохода от этой операции. Получается, что взносы, полученные на капитальный ремонт, не соответствуют критериям дохода, изложенным в ст. 39 НК РФ.

Что касается расходов управляющей компании, признаваемых расходами в целях налогообложения, то их перечень установлен ст. 252-256, а так же ст. 346.16 НК РФ.

Согласно НК РФ, при определении налоговой базы не учитываются целевые поступления, поступившие безвозмездно на содержание и ведение уставной деятельности некоммерческих организаций, к которым отнесены осуществляемые вступительные и членские взносы.

При наличии необлагаемых доходов управляющие компании, как правило, ведут раздельный учёт, в противном случае им не удастся воспользоваться льготами и все доходы будут отражены при расчёте упрощённого налога.

В связи с тем, что разница между доходами и расходами управляющих компаний не большая, а порой величина расходов превышает доходы таких компаний, они выбирают объектом налогообложения, при применении УСН, доходы, уменьшенные на величину расходов, облагаемые по ставке 15%.

Таким образом, при налогообложении прибыли управляющей компании не учитываются доходы в виде имущества (включая денежные средства), поступившего комиссионеру, агенту и (или) иному поверенному в связи с исполнением обязательств по договору комиссии, агентскому или другому аналогичному договору, а также в счет возмещения затрат, произведенных комиссионером, агентом и (или) иным поверенным за комитента, принципала и (или) иного доверителя, если такие затраты не подлежат включению в состав расходов комиссионера, агента и (или) иного поверенного в соответствии с условиями заключенных договоров. К указанным доходам не относится комиссионное, агентское или иное аналогичное вознаграждение.

При наличии документов, подтверждающих самостоятельное исполнение работ (услуг) либо поставок товаров, а также в случае, когда УК либо ТСЖ не является агентом (комиссионером), в доход включаются все поступившие денежные средства от собственников многоквартирных домов.

Поскольку оплата коммунальных услуг, перечисляемая управляющей компании, является выручкой от реализации, а расходы, связанные с перечислением платежей ресурсоснабжающим организациям, учитываются при определении налоговой базы по налогу на прибыль в размере, равном полученным доходам, то дополнительного налогообложения поступивших указанным организациям денежных средств за коммунальные услуги не происходит.


Зарубежный опыт налогообложения управляющих компаний

В ряде зарубежных стран, особенно в странах Европы и США, несколько иной подход к организации предоставления услуг ЖКХ в целом. Проблема обслуживания дома, по сути, является личной проблемой жильцов, а органы ЖКХ в большей степени оказывают сервисные услуги.

Прежде чем переходить к изучению вопросов налогообложения предприятий сферы ЖКХ, необходимо рассмотреть особенности практик управления самой системой ЖКХ в зарубежных странах, являющейся основой формирования финансово-хозяйственной деятельности и финансовых ресурсов управляющих компаний.

В таких иностранных государствах, как: Норвегия, Дания, Германия, Нидерланды, Швейцария, Польша, Венгрия и Чехия, высокое качество предоставляемых услуг ЖКУ, в первую очередь обусловлено созданием объединений собственников жилья на добровольной основе, но с обязательным участием. Такие объединения очень строго следят за качеством услуг, оказываемым в сфере ЖКХ, а так же организуют собрания по вопросам регулирования общественных вопросов в изучаемой сфере деятельности.

В Польше и Швеции управление системой ЖКХ и предоставлением ЖКУ занимается государство. В этих странах создаются акционерные общества со 100% участием государства, которые на основе разработанной законодательной база в сфере ЖКХ, руководствуют деятельностью управляющих компаний.

Практически все цивилизованные страны предоставляют своим гражданам жилищные и коммунальные услуги, а потому это – интернациональная тема, в которой есть место схожим понятиям. За границей, чтобы получить качественные коммунальные и жилищные услуги, собственники создают некоммерческие потребительские организации, объединяясь между собой или с пайщиками. Цель формирования таких структур – управлять комплексом недвижимости, обеспечивать его эксплуатацию, владение, использование и распоряжение имущественными ценностями. ОСЖ, или объединение собственников жилья, – обобщающее понятие разных юридических форм жилищных коопераций. Здесь можно сказать, к примеру, о территориальных сообществах жителей, кондоминиумах, жилищных кооперативах в таких странах, как Канада и США. Зарубежный опыт ЖКХ довольно интересен. Так, во Франции действуют синдикаты, в Финляндии – квартирные АО, в Украине – объединения совладельцев многоквартирных домов, в России – ТСЖ или ЖСК (жилищно-строительные кооперативы).

Иностранный опыт организации налогообложения в ЖКХ проанализируем на примере обслуживания жилья в коммунальной отрасли США, где работают приватные фирмы. При этом в большом количестве случаев инженерная инфраструктура в коммунальном хозяйстве городов находится во владении муниципалитетов и эксплуатируется приватными операторами на основе соглашений об аренде, контрактов на управление или концессионных соглашений. Соблюдение таких стандартов качества обязательно регулируется органами местного самоуправления, при которых непременно формируются службы хозяйственного аудита, призванные оценить результативность работы муниципальных служб и установить резервы уменьшения себестоимости услуг. Исключение составляют рынки услуг по обеспечению газом и бытовой электроэнергией, где уровень стоимости и тарифов регулируется властями страны. В США налогообложение приватных фирм не чем не отличается от других видов компаний, они так же платят федеральный подоходный налог, который  составляет от 15 до 39%, в зависимости от размера прибыли, налог с продаж и другие налги. Величина налогов зависит в большинстве случаев от штата, где располагается предприятие.

В западноевропейских государствах часть жилищного фонда, который принадлежит стране и муниципалитету, намного больше, чем в США. Существенная доля этого фонда приходится на кооперативы. Обычно это большие организации, которые владеют многочисленными жилыми домами. Подобные кооперативы широко распространены в Германии и скандинавских странах. В конце 80-х годов в Восточной Германии проводят реорганизацию жилищно-коммунальных предприятий. Из бывших жилищных агентств формируются городские жилищные организации как дочерние фирмы общин и городов. Начинают создаваться жилищные кооперативы, а также союзы жилищных компаний как представители интересов компаний ЖКХ. Основное отличие немецкой системы жилищного хозяйства заключается в том, что все платят за то, что используют, поэтому в Германии уделяется значительное внимание экономии энергетических ресурсов. В ФРГ налог на прибыль взимается по ставке 15%. Также уплачивается налог солидарности по ставке 5,5% от суммы налога на прибыль, таким образом, эффективная ставка налога составляет 15,825%.

Кроме того, в Германии взимаются следующие социальные взносы за счет работодателя:

— пенсионное страхование по ставке 18.6% с дохода до 85.200 евро (в некоторых федеральных землях ниже);

— страхование от безработицы по ставке 2,4% с дохода до 85.200 евро;

— медицинское страхование по ставке 15,9% с дохода до 58.050 евро.

— страхование по обеспечению длительного ухода по ставке 3,05% (3,3% для бездетных старше 22 лет) с дохода до 58.050 евро;

— страхование производственного травматизма, ставки зависят от сектора экономики, взносы так же уплачиваются работодателем.

В итоге можно сделать вывод о том, что налогообложение предприятий сферы ЖКХ в зарубежных странах существенно не отличается от налогообложения других коммерческих предприятий, при этом не во всех странах предприятия ЖКХ могут использовать специальные (льготные) режимы налогообложения.

Таким образом, на основании выше представленного материала можно сделать следующие выводы:

— специфика деятельности управляющих компаний обусловлена особенностями ее организации функционирования как посредника между потребителями коммунальных услуг и ресурсоснабжающими компаниями;

— в целом бухгалтерский и налоговый учет в управляющих компаниях не имеет отдельной законодательной базы, он строится на основании норм НК РФ, Федерального законодательства, ПБУ, методик, рекомендаций и разъясняющих писем Министерства Финансов РФ, а так же локальных актах самих компаний;

— отдельными особенностями налогообложения управляющих компаний являются порядок формирования и налогообложения их доходов, который претерпел существенные изменения в 2018 году;

— исследование зарубежного опыта налогообложения предприятий сферы ЖКХ показало, что в целом, существенных отличий и особенностей налогообложения в иностранных государствах, п сравнению с российской практикой, за исключением применения специальных налоговых режимов, не выделяется.

Оставьте комментарий

Adblock
detector