Обеспечение управления процесса капитального ремонта на уровне субъектов РФ

Планирование проведения капитального ремонта

Капитальный ремонт проводится в плановом порядке на основании утверждаемых субъектами Российской Федерации региональных программ. В региональной программе определяется очередность проведения капитального ремонта и содержится перечень всех многоквартирных домов на территории соответствующего субъекта Российской Федерации, в отношении которых планируется проведение капитального ремонта.

Процесс организации и проведения капитального ремонта по ЖК РФ представлены на рисунке.

Схема финансирования капитального ремонта МКД

В современной Российской Федерации действует, на примере многоквартирного дома, следующая схема финансирования: собственники площадей в этом доме сами оплачивают капитальный ремонт здания, который производится планово, по необходимости или по желанию самих собственников порядной организацией при (возможном) участии регионального оператора, созданного субъектом РФ для именно для организации проведения капремонта. Под собственниками подразумеваются не фактические жильцы квартир, а их владельцы; квартиросъёмщики, а также наниматели государственных и муниципальных помещений к этой категории не относятся.

Собственники выплачивают ежемесячные взносы в фонд капитального ремонта, включённые в структуру платы за жильё и коммунальные услуги. От этой обязанности освобождаются только собственники помещений в доме, признанном подлежащим сносу или же в том случае, если государством принято решение об изъятии земельного участка, на котором стоит этот дом; в случае выселения при подобных обстоятельствах средства, уже накопленные в фонде, возвращаются жильцам. Существует минимальный размер ежемесячного взноса на капремонт, устанавливаемый государством и зависящий от различных факторов: типа и этажности дома, стоимости ремонта отдельных конструкций, нормативных сроков эффективной эксплуатации и т.п.  По желанию собственники могут установить больший размер взносов — к примеру, для того, чтобы быстрее накопить на ремонт, или чтобы оплатить иные ремонтные работы, не входящие в программу капремонта. Кроме непосредственно взносов, в фонд идут проценты, уплачиваемые собственниками за просрочку ежемесячных выплат, и другие средства в случаях, установленных Жилищным кодексом.

Читайте также:

1. Что такое ЖКХ и каков состав жилищно — коммунального комплекса РФ?

2. Производственная специфика деятельности предприятий ЖКХ

3. Проблемы ЖКХ в России

4. Проблемы предприятий ЖКХ

5. Реформы ЖКХ в России

Льготы по взносам на капитальный ремонт

Нередко гражданин по закону имеет право вернуть себе сумму уплаченных взносов полностью или частично. Есть льготы, действующие по всей России, например (ст. 17 закона «О социальной защите инвалидов…» от 24.11.1995 № 181-ФЗ), уменьшение оплаты максимум на 50 %

— для инвалидов I и II группы;

— детей-инвалидов;

— родителей детей-инвалидов.

Насколько конкретно снижается оплата коммуналки, устанавливает каждый регион или населенный пункт для избранных льготников. Кроме того, они могут вводить дополнительные категории льготников.

Кто не платит взносы на капитальный ремонт МКД

В Жилищном кодексе РФ упомянуты еще четыре случая, когда взносы на капитальный ремонт не собираются:

— если дом находится в аварийном состоянии или планируется к сносу;

— если земельный участок под домом изымается для государственных или муниципальных нужд;

— если в доме уже собран минимальный размер фонда капитального ремонта, установленный региональным законом (тогда жильцы вправе на общем собрании принять решение о приостановке уплаты взносов);

— если собственники квартир в МКД до наступления срока проведения капремонта по региональной программе потратили дополнительные средства и сделали капремонт (тогда стоимость ремонта засчитывается в счет будущих взносов с данного дома).  

В сфере ЖКХ существует заблуждение относительно взаимосвязи гарантии качества на построенный объект застройщиков и обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт.

Если дом строился с привлечением денежных средств участников долевого строительства, то у застройщика существуют гарантийные обязательства (ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»):

— не менее 5 лет на весь дом, кроме технологического и инженерного оборудования, входящего в состав объекта долевого строительства;

— не менее 3 лет на технологическое и инженерное оборудование, входящего в состав объекта долевого строительства.

Данные обязательства несет застройщик и право дольщика (собственника) предъявить требования по качеству объекта не зависит от оплаты за жилищно-коммунальные услуги. Как правило, новостройки вводятся в эксплуатацию после утверждения региональной программы капитального ремонта. И в таком случае обязанность по уплате возникает после актуализации такой программы и в срок, который установлен органом государственной власти субъекта РФ, но не позднее чем в течение 5 лет с даты включения дома в региональную программу капитального ремонта при актуализации программы (ч.5.1. ст. 170 ЖК РФ).

Схемы формирования фонда капитального ремонта МКД

Фонд капитального ремонта общего имущества МКД может формироваться на счетах регионального оператора или на специальном счёте отдельного дома, если такое решение будет принято собственниками помещений на общем собрании. Владельцем специального счёта может быть региональный оператор по капремонту, УО или ТСЖ, жилищный кооператив.

Централизованная модель формирования взносов на капитальный ремонт

Централизованная модель – это так называемый котловой способ, который предусматривает перечисление собственниками помещений взносов на капитальный ремонт на счет регионального оператора. Изображение централизованной модели представлено на рисунке.

Формирования фонда капитального ремонта у регионального оператора означает, что взносы собственников помещений в многоквартирном доме перечисляются на счет организации, созданной субъектом Российской Федерации для организации проведения капитального ремонта многоквартирных домов.

Децентрализованная модель формирования взносов на капитальный ремонт

Накопление взносов на капитальный ремонт на специальном счете одного многоквартирного дома представляет собой децентрализованную модель. Изображение децентрализованной модели представлено на рисунке.

Оплата взносов на капитальный ремонт общего имущества МКД вносится собственниками на основании платёжных документов. Они должны выставляться не позднее первого дня месяца, который следует за расчётным периодом. Иные сроки выставления счёта на оплату могут быть прописаны в договоре управления, установлены решением общего собрания собственников или общим собранием членов ТСЖ/ЖК.

В случае, когда фонд капремонта формируется на счёте регионального оператора, ответственным за выставление платёжных документов и сбор взносов в жителей многоквартирного дома является именно региональный оператор. Оплатить такие счета собственники помещений в МКД обязаны в сроки, установленные для внесения платы за ЖКУ согласно ч. 1 ст. 155 ЖК РФ.

За нарушение срока оплаты взносов  законом предусмотрена пеня. Важным отличием оплаты взносов от других коммунальных платежей является то, что при продаже, дарении и другом отчуждении помещения к новому владельцу переходит и задолженность по уплате взносов на капремонт. Зачастую нежелание граждан уплачивать взносы на капитальный ремонт справедливо обосновывается  невозможностью контроля за денежными средствами, которые когда-то потом будут потрачены на проведение капитального ремонта помещения, которое им принадлежит на данный момент [Тарасенко]. Тем не менее, Жилищный кодекс РФ все-таки содержит некоторые формы  такого контроля. Так, часть 7 статьи 177  Жилищного кодекса  РФ предусматривает право любого собственника получить в банке, где открыт специальный счет, информацию сумме платежей зачисленных на счет от всех собственников в доме,  об операциях совершенных по счету. Однако,  такое право не предоставлено собственникам в отношении контроля  за средствами на счете регионального оператора.

Направления расходования средств фонда капитального ремонта МКД

Средства, накопленные в фонде, могут расходоваться на:

— оплату услуг и/или работ по капитальному ремонту общего имущества;

— разработку проектной документации;

— оплату услуг по строительному контролю;

— погашения кредитов и займов, полученных и использованных в целях оплаты ремонта, а также уплаты процентов по ним;

— оплаты расходов на получение гарантий и поручительств по этим кредитам и займам [20].

Согласно Жилищному Кодексу Российской Федерации, основанием для проведения капитального ремонта является проведение собрания собственников жилья МКД. На собрании проводится голосование, по результатам которого принимается решение о проведении капительного ремонта. Работы по капитальному ремонту могут проводиться только при наличии положительных голосов (о согласии на проведение капитального ремонта) более 2/3 собственников жилых и нежилых помещений. Собрание может проводится в следующих формах:

— очная;

— заочная;

— очно-заочная.

Решение о проведении капитального ремонта также принимается собственниками помещений, с той только разницей, что оно должно быть принято квалифицированным большинством голосов и не позднее трех месяцев с момента получения предложения, в котором указываются сроки начала, перечень и объем работ, стоимость, источники финансирования ремонта.

Обязанность направлять подобные предложения возложена на управляющую компании, ТСЖ, или регионального оператора в зависимости от того какая из организаций является владельцем специального счёта,  на который зачисляются взносы на капитальный ремонт. Предложение  направляется не позднее, чем за ½ года до года,  в котором региональной программой капитального ремонта предусмотрен ремонт данного дома.

Тем не менее, закон не запрещает принимать решение о проведении капитального ремонта владельцами помещений по собственной инициативе в любое время, без какого — либо предложения о его проведении от третьих лиц,  главное, чтобы имелись  средства на его проведение. Решение собственников о проведении капремонта обязательно должно содержать: перечень работ, которые будут выполняться, максимально допустимую их стоимость (смету), сроки проведения, источники финансирования, мероприятия по контролю  за качеством проводимых работ, указание на лицо уполномоченное от имени собственников принимать выполненные работы с правом подписания соответствующей документации.

Региональный оператор создается по решению властей субъекта  федерации. Кроме того, власти субъекта федерации утверждают региональную программу капитального ремонта, где указывается список жилых домов, перечень работ по капремонту таких домов, период проведения работ, очередность проведения работ. В случае создания фонда капремонта на счете фонда регионального оператора, лицом ответственным перед собственниками за проведение капремонта является соответственно региональный оператор, в иных ситуациях – владелец специального счета (УК, ТСЖ, кооператив).

Дополнительным источником финансирования капитального ремонта могут служить энергосервисные контракты. Инвестор вкладывает свои средства в ремонт общего имущества многоквартирного дома, а возвращает их за счет полученной в последствии экономии по потреблению энергоресурсов.

Органы местной власти следят за тем, чтобы жильцы, собирающие взносы на специальном счете, успели отремонтировать поломки до предельно установленного срока. Если капремонт собственники вовремя не провели, то местные власти направляют жителям МКД решение о дальнейшем формировании взносов на счете оператора. По желанию собственников можно отодвинуть момент начала устранения неполадок в доме на более позднее время. Для этого необходимо провести общее собрание и направить протокол решения региональному оператору. Существуют исключения, которые обязывают провести работы вовремя. К ним относятся:

— если органы власти сократили объем плановых работ в связи с отсутствием элементов, на которые они распространялись (т. е., если в доме не проведен газ, то и нет надобности ремонтировать газоходы и его детали);

— если капремонт уже был проведен ранее, и согласно результатам технического осмотра дополнительно его проводить не требуется;

— если собственники, собирающие взносы на специальный счет, просрочили проведение капремонта согласно программе.

Во всех остальных случаях жильцы имеют право провести устранение неполадок дома в более поздний период, чем это предусмотрено программой.

Сроки капитального ремонта МКД

Сроки капитального ремонта многоквартирных домов могут быть перенесены по решению местных властей, если по результатам технического осмотра в капремонте нет острой необходимости. Сроки проведения капитального ремонта в МКД определяют составители региональной программы, основываясь на особенностях дома и условиях его эксплуатации. Своевременный ремонт сдерживает рост числа аварийных и ветхих объектов, а также позволяет сохранить жилой фонд в надлежащем состоянии.

На территории РФ создана система капремонта МКД и утверждены региональные программы, которые устанавливают:

— перечень многоквартирных домов и минимальный размер взноса на капремонт;

— мониторинг технического состояния жилья и очередность ремонта;

— создание регионального оператора для централизованного формирования фонда капитального ремонта.

В некоторых случаях собственники квартир в МКД могут претендовать на финансовую поддержку государства при выполнении работ по реконструкции жилья. Эти здания должны отвечать следующим критериям:

— ввод в эксплуатацию не менее 5 и не более 60 лет назад;

— оплата за тепло и электроэнергию выполняется по счетчикам не менее года;

— финансирование не происходит за средства, собранные на счете регионального оператора.

При частичной компенсации средств из госбюджета учитывается будущая энергоэффективность. После проведения работ расходы на оплату коммунальных услуг должны сократиться не менее чем на 10%. Повышение энергоэффективности – одно из приоритетных направлений деятельности предприятий жилищно-коммунального комплекса. Задача не простая, но выгодная и перспективная для предприятий и потребителей.

Таким образом, на сегодняшний день отрасль жилищно – коммунального хозяйства является самоорганизованной системой в которой происходит движение не только ресурсов от поставщиков к потребителю, но и услуг, осуществление предоставления которых, необходимо для обеспечения жизнедеятельности населения.

Современные проблемы ЖКХ , а в частности по вопросам осуществления и проведения капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов заключается в основном: в несовершенной  законодательной базе; проблемам обеспечения сроков осуществления ремонта, проблемам качества и финансирования капитального ремонта.

Читайте также: — Товарищество собственников жилья в России: институциональный анализ

В настоящее время, в целях совершенствования отрасли капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов, необходимо усилить контроль за реализацией поставленных Правительством целей в области повышения качества и эффективности системы ЖКХ, а также и в дальнейшем проводить реформы в области ЖКХ на региональном и муниципальном уровне.